Τακτοποίηση Αυθαιρέτων

Αναλαμβάνουμε την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο 4495/2017. Σε περίπτωση που έχουν εγκατασταθεί στην ιδιοκτησία αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις απαιτείται η τακτοποίησή τους. Ειδικότερα, η ρύθμιση των αυθαιρεσιών καθιστάται υποχρεωτική όταν πρόκειται να γίνουν συμβολαιογραφικές πράξεις όπως αγοραπωλησία, μεταβίβαση, σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, γονική παροχή.

Ο Ν. 4495/ 2017 εκπνέει στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 για τα βαριά αυθαίρετα κατηγορίας 5. Με το πέρας αυτής της προθεσμίας τα “βαριά” αυθαίρετα δεν θα μπορούν πλέον να τακτοποιηθούν και θα πρέπει να κατεδαφιστούν.

Ειδικότερα αναλαμβάνουμε όλη την διαδικασία Ρύθμισης αυθαιρέτων :

  • Εύρεση στην Πολεοδομία των σχεδίων και των μελετών που συνοδεύουν την Οικοδομική Άδεια του ακινήτου.
  • Αυτοψία στην ιδιοκτησία από εξειδικευμένο μηχανικό ο οποίος πραγματοποιεί ακριβή αποτύπωση των χώρων και μέτρηση των διαστάσεών τους.
  • Αξιοποίηση της Νομοθεσίας και των στοιχείων του ακινήτου (όπως αποδεικτικά παλαιότητας αυθαίρετης κατασκευής) για την εύρεση του ελάχιστου δυνατού προστίμου.
  • Λεπτομερής ενημέρωση του πελάτη σχετικά με τις αυθαίρετες κατασκευές, τις απαιτούμενες μελέτες, το ύψος του προστίμου και τις δυνατότητες αποπληρωμής.
  • Σχεδιασμός νέων Κατόψεων, Τομών και Διαγράμματος Κάλυψης με διαγράμμιση των αυθαίρετων τμημάτων και καταγραφή της νέας επιφάνειας ύστερα από την τακτοποίηση ώστε να γίνει και η αντίστοιχη διόρθωση στο Ε9 του ιδιοκτήτη.
  • Ηλεκτρονική υποβολή όλων των απαραίτητων μελετών και δικαιολογητικών στο σύστημα του ΥΠΕΚΑ.
  • Παράδοση στον πελάτη του πλήρη φακέλου της τακτοποίησης σε έντυπη και ηλεκτρονική μορφή.

Κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών:

  • ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1: Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, οι οποίες είχαν ολοκληρωθεί πριν από την 9/6/1975 εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.
  • ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2: Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, οι οποίες είχαν ολοκληρωθεί πριν από την 31/12/1982 εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή παραβόλου και την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.
  • ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3: Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις. Εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου.
  • ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4: Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, οι οποίες πραγματοποιήθηκαν μετά την 1/1/1983 τακτοποιούνται και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση (σύμφωνα με τις τελευταίες τροποποιήσεις) υπό προϋποθέσεις.
  • ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5: Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, που δεν ανήκουν στις Κατηγορίες 1 – 4, τακτοποιούνται για 30 έτη με την καταβολή αντίστοιχου παραβόλου και την καταβολή ειδικού προστίμου. Επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών (δεν τακτοποιούνται πλέον).

Συχνές Ερωτήσεις για την Τακτοποίηση των Αυθαιρέτων

Παρακάτω παρουσιάζουμε σε μορφή ερωτήσεων/απαντήσεων χρήσιμες πληροφορίες για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων τις οποίες θα πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες προκειμένου να προστατέψουν και να διαχειρίζονται νόμιμα την ακίνητη περιουσία τους.
Στο νόμο 4495/17 μπορούν να υπαχθούν αυθαίρετες κατασκευές σε κτήρια ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τις 28.07.2011 καθώς και όλες εκείνες που μέχρι την παραπάνω ημερομηνία είχε ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός τους.

Τα ακίνητα, αναλόγως της κατηγορίας του αυθαιρέτου, νομιμοποιούνται ή εξαιρούνται οριστικά από κατεδάφιση ή διαφορετικά ρυθμίζονται για 30 χρόνια.

Με την έναρξη της ισχύος του νόμου απαγορεύεται κάθε μεταβίβαση επί ακινήτου στο οποίο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης (πχ από υπόγεια αποθήκη σε κατοικία ή από ισόγεια θέση στάθμευσης σε κατοικία).
Αρμόδιος για τον έλεγχο της ύπαρξης ή όχι αυθαιρέτων κατασκευών σε ένα ακίνητο είναι ιδιώτης μηχανικός που έχει εμπειρία στην τακτοποίηση αυθαιρέτων.

Πλην των περιπτώσεων όπου το αυθαίρετο έχει κατασκευαστεί εν γνώσει σας, δεν μπορείτε από μόνοι σας να γνωρίζετε αν έχετε ή όχι κάποιο αυθαίρετο. Χρειάζεται αρχιτεκτονική εμπειρία και ιδιαίτερα καλή γνώση της πολεοδομικής μονοθεσίας προκειμένου κάποιος να διακρίνει όλες τις περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε ένα ακίνητο.

Εμπειρικά, είναι πολλές οι περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης δεν γνωρίζει την ύπαρξη αυθαιρέτων στο ακίνητο του κι έχει την εντύπωση ότι αυτό είναι πλήρως νόμιμο.
Οι πιο συχνές περιπτώσεις είναι ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί με νόμιμη άδεια και στα οποία έχουν γίνει υπερβάσεις δόμησης. Για παράδειγμα, σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες έχουν χτίσει περισσότερο από το επιτρεπόμενο, έχουν κλείσει μπαλκόνια προεκτείνοντας δωμάτια, έχουν κλείσει ημιυπαίθριους χώρους, ή έχουν αλλάξει τη χρήση από δευτερεύοντα χώρο σε χώρο κύριας χρήσης (πχ μια αποθήκη έγινε κατοικία).

Πιο σπάνιες είναι οι περιπτώσεις στις οποίες έχει χτιστεί ακίνητο χωρίς καμία άδεια. Οι περισσότερες από αυτές ωστόσο τακτοποιούνται με το υφιστάμενο νόμο. Οι παραβάσεις αυτές τακτοποιούνται έναντι προστίμου.
Παραβάσεις που έχουν να κάνουν με υπέρβαση δόμησης σε κοινόχρηστους χώρους, δόμηση σε δασικές εκτάσεις και άλλες. Φυσικά για να αποφανθεί κάποιος μηχανικός αν μια παράβαση τακτοποιείται ή όχι θα πρέπει να συγκεντρώσει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για το ακίνητο. Σε διαφορετική περίπτωση ο έλεγχος δεν είναι αξιόπιστος.

Eπίσης, δε νομιμοποιούνται νέες αυθαίρετες κατασκευές (μετά τις 28.07.2011), καθώς και για τις περιπτώσεις που δεν θα έχουν δηλωθεί με το νόμο 4178/2013 επιβάλλονται: α) Πρόστιμο ανέγερσης 30% επί της αντικειμενικής αξίας του αυθαιρέτου, β) Πρόστιμο διατήρησης 5% επί της αντικειμενικής αξίας του αυθαιρέτου για κάθε χρόνο που διατηρείται το αυθαίρετο.
Ο έλεγχος της αυθαίρετης κατασκευής και η τακτοποίηση αυθαιρέτου σύμφωνα με το νόμο πρέπει να γίνει άμεσα, όμως λίγοι έχουν κάνει τη διαδικασία χωρίς να θέλουν να κάνουν κάποια μεταβίβαση (πώληση, γονική παροχή κλπ). Οι περισσότεροι που έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία το έχουν κάνει γιατί:
  • Ήθελαν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους.
  • Ήθελαν να βγάλουν οικοδομική άδεια για προσθήκες.
  • Είχαν κάποια καταγγελία στην Πολεοδομία και ήθελαν να αποφύγουν τα πρόστιμα.
Τα πιο συχνά δικαιολογητικά που πρέπει να μας προσκομίσετε για να νομιμοποιήσουμε το αυθαίρετο σας βάσει του τρέχοντος νόμου 4495/2017.

Α) Πολεοδομικά Στοιχεία ακινήτου (πλήρη φάκελο οικοδομικής άδειας):
  • Στέλεχος Οικοδομικής Άδειας
  • Τοπογραφικό Διάγραμμα
  • Διάγραμμα Κάλυψης
  • Κάτοψη Ακινήτου (ή κατόψεις αν αυτό εκτείνεται σε περισσότερους από 1 ορόφους)
  • Μια τομή όπου να φαίνονται τα ύψη.

Β) Στοιχεία ιδιοκτησίας ακινήτου (συμβόλαιο με τα σχέδια που το συνοδεύουν):
  • Το συμβόλαιο που αποδεικνύει την ιδιοκτησία του ακινήτου. Σε μερικές περιπτώσεις χρειάζονται επίσης η σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας, προγενέστερα συμβόλαια
  • Συνημμένο τοπογραφικό διάγραμμα στο συμβόλαιο
  • Συνημμένη κάτοψη/κατόψεις.

Γ) Στοιχεία Ιδιοκτήτη
  • Ταυτότητα ή Διαβατήριο
  • Αντίγραφο του Ε9 που να φαίνεται πώς δηλωνόταν το ακίνητο

Δ) Επιπλέον Δικαιολογητικά που ενδέχεται να χρειαστούν:
  • Αποδεικτικό χρόνου κατασκευής του αυθαιρέτου. Αφορά Δημόσιο έγγραφο: λογαριασμός ΔΕΗ, αεροφωτογραφία κτηματολογίου κτλ.

Παρατηρήσεις:
  • Τα δικαιολογητικά αυτά μπορεί να είναι αντίγραφα κι όχι τα πρωτότυπα.
  • Σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται περισσότερα δικαιολογητικά. Για να σας πούμε θα πρέπει πρώτα να αξιολογήσουμε την υπόθεση σας. Κάθε υπόθεση είναι διαφορετική και η φύση αυτής της εργασίας κρύβει πολλές λεπτομέρειες.
  • Αν κάποια από τα δικαιολογητικά απουσιάζουν, θα πρέπει να αναζητηθούν.
Για κάθε συμβολαιογραφική πράξη είναι απαραίτητη η επισύναψη στο συμβόλαιο υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν τακτοποιηθεί και έχει πληρωθεί τμήμα του προστίμου τους. Συγκεκριμένα, επιτρέπεται η διενέργεια οποιασδήποτε δικαιοπραξίας καθώς και η έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης, χωρίς να είναι απαραίτητη η ολοσχερής εξόφληση του προστίμου, αλλά ποσοστού τουλάχιστο 30% αυτού. Οι παραπάνω βεβαιώσεις απαιτούνται και σε περίπτωση οικοπέδου ή αγροτεμαχίου χωρίς κτίσμα. Ψευδείς δηλώσεις τιμωρούνται με αυστηρές ποινές.

Ο συμβολαιογράφος θα σας ζητήσει το έντυπο της νομιμοποίησης και το σχέδιο αυτής το οποίο θα μπει συνημμένο στο συμβόλαιο.

Αν στο ακίνητο υπάρχει αυθαίρετο τότε ο πωλητής θα πρέπει να το έχει τακτοποιήσει.

Αν γίνει έλεγχος από μηχανικό και δεν υπάρχει αυθαίρετο τότε θα πρέπει να εκδοθεί η Βεβαίωση Νομιμότητας.

Συνίσταται η συνεργασία μηχανικού και συμβολαιογράφου για τη σωστή σύνταξη των εγγράφων και την ταύτιση των μεγεθών (πχ να αναφέρονται σωστά τα τετραγωνικά στο συμβόλαιο, στο σχέδιο, στη νομιμοποίηση και στο Ε9).
Αν θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο καλό είναι να απευθυνθείτε σε ένα μηχανικό προκειμένου να ελέγξει τη Βεβαίωση Νομιμότητας η οποία εκδίδεται από το μηχανικό του πωλητή. Πρέπει να ελέγξετε την ορθότητα της νομιμοποίησης. Μια ελλειπής ή μη ορθή νομιμοποίηση μπορεί να σας δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα.
Ναι. Οποιαδήποτε έκδοση οικοδομικής άδειας χρειάζεται να έχει προηγηθεί τακτοποίηση αυθαιρέτων του ακινήτου. Φυσικά για να γνωμοδοτήσουμε υπεύθυνα θα πρέπει να δούμε συνολικά την περίπτωσή σας.
Αποδεικτικά Δημόσια έγγραφα (ΔΕΗ, ενοικιαστήρια συμβόλαια, δηλώσεις στην εφορία) ή αεροφωτογραφίες μπορούν να αποδεικνύουν το χρόνο ολοκλήρωσης της κατασκευής ή τον χρόνο εγκατάστασης της χρήσης.
Όχι. Η υποβολή πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, μέσω διπλωματούχου μηχανικού, στο ηλεκτρονικό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος.
Όσοι έχουν τακτοποιήσει τα ακίνητα τους με τον προηγούμενο νόμο (Ν. 4178/2013) και έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία, μπορούν να μεταφέρουν τις δηλώσεις τους στο νόμο 4495/2017, ώστε να επωφεληθούν της δυνατότητας για οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση και να κατοχυρώσουν τις τακτοποιήσεις τους. Ευνοϊκα είναι στις περισσότερες περιπτώσεις και τα πρόστιμα.